Согласно ч.1 ст. 222 ГК самовольная постройка здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Как узаконить самовольную постройку, разрешенное использование которого не допускает строительства объекта на нем?
Узаконить самострой, возведенный на земле, для этого не предназначенной, достаточно сложно. До недавнего времени суды отказывали в признании права собственности на такие объекты.
Однако Верховный суд РФ и Высший арбитражный суд РФ приняли Постановление от 29 апреля 2010 года О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, в котором пришли к выводу, что отсутствие у гражданина разрешения на строительство, не является основанием для отказа в исковых требованиях о признании его права собственности на самовольную постройку. Таким образом при отсутствии иных способов легализовать самострой, можно обратиться в суд за легализацией самовольной постройки ссылаясь на позицию ВС РФ и ВАС РФ. При этом следует помнить, что суд откажет в признании права собственности в случае если:
1. при возведении самовольной постройки были нарушены строительные и градостроительные правила и нормы;
2. возведение самостроя нарушило права и законные интересы третьих лиц;
3. возведение самостроя создало угрозу жизни и здоровью граждан.
Как узаконить самострой, созданный без получения необходимых разрешений?
В случае, когда с земельным участком все в порядке, необходимо узаконить право собственности на сооружение. В этом случае можно воспользоваться так называемой дачной амнистией. Ее действие продлено до 2018 года. Гражданам предоставлено право на упрощенное оформление прав собственности на земельные участки, предоставленные для ведения дачного хозяйства, подсобного хозяйства или для индивидуального строительства до момента вступления в силу Земельного кодекса РФ, а именно до 30 октября 2001 года. Под дачную амнистию попадает большое количество земельных участков и строений. В упрощенном порядке можно узаконить дома, построенные на землях, предоставленных для ведения дачного или подсобного хозяйства, садоводства, в виде гаражей, сараев или бань (на данные объекты не требуется получения разрешения на строительство) . Начинать узаконивать самострой следует с регистрации прав на земельный участок. Для регистрации права собственности на земельный участок, необходимо предоставить в территориальное управление Росресстра документы, которые подтверждают право собственности или право использования данной земли (договор купли-продажи, постановление органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка, выписка из похозяйственной книги и т.д.). После того как оформлен земельный участок, необходимо заняться регистрацией права собственности на строения. строениями, которые на нем находятся. Делается это так: Если самострой это жилой дом объект ИЖС, находящийся на земельном участке, предназначенном для ИЖС или ведения личного подсобного хозяйства, то гражданину нужно подать заявление о регистрации права собственности в территориальный орган Росреестра по месту нахождения недвижимости. К нему необходимо приложить следующие документы:
- квитанция об оплате госпошлины;
- копия паспорта заявителя;
- кадастровый паспорт на объект строительства;
- правоустанавливающий документ на землю (если сведения о земельном участке уже есть в ЕГРП, то этот документ предоставлять не нужно);
- до окончания дачной амнистии, т.е. до 01.03.2018 года для оформления в собственность жилого дома не нужно представлять разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Если нужно узаконить дачный или садовый дом, сарай, баню или иные строения на дачном участке, то их узаконить гораздо проще. Для строительства таких объектов разрешения не требуется. Поэтому нужен только документ на земельный участок и заявленная декларация на постройку. К сожалению, если свое право на землю доказать не удалось, это можно сделать только в судебном порядке. Сбор документов для суда занимает довольно продолжительное время. Примерный перечень документов для суда:
1. Документ, подтверждающий законность выделения земли
2. Договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство на земельный участок
3. Выписки из лицевого счета по оплате коммунальных услуг и домовой книги;
4. Заключение лицензированной технической организации о соответствии самостроя строительным нормам;
5. Акт на установление границ земельного участка.
Прежде чем подавать в суд исковое заявление, необходимо тщательно проверить все документы. Иск надо подавать в суд того района, где расположена самовольная постройка.
